Классификация мошенничества в сфере недвижимости

2.3 Квалифицирующие признаки мошенничества применительно к недвижимости

Квалифицированный состав преступления – это состав преступления с отягчающими обстоятельствами.

Квалифицированные виды мошенничества, предусмотренные ч. 2 ст. 159 УК, - это совершение деяния группой лиц по предварительному сговору или причинение значительного ущерба гражданину.

В соответствии со ст. 35 УК преступление признается совершенным группой лиц по предварительному сговору, если в нем участвовали лица, заранее договорившиеся о совместном совершении преступления. Применительно к мошенничеству это означает, что сговор на мошенничество должен иметь место до начала его совершения.

Поскольку закон говорит о мошенничестве, совершенном группой лиц, речь идет о соисполнительстве. Это означает, что все члены группы должны участвовать в совершении мошенничества. При этом может иметь место техническое распределение ролей. Например, один участник находит подходящий объект недвижимости и продумывает организацию совершения преступления, другой выступает в роли риэлтора, третий осуществляет юридическое сопровождение совершения преступления.

Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. N 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»[1] соответствии с частью 3 статьи 35 УК РФ под организованной группой следует понимать устойчивую группу лиц, заранее объединившихся для совершения одного или нескольких преступлений. Организованная группа отличается наличием в ее составе организатора (руководителя), стабильностью состава участников группы, распределением ролей между ними при подготовке к преступлению и непосредственном его совершении. Исходя из этого в организованную группу могут входить лица, не обладающие полномочиями по распоряжению, управлению или пользованию вверенным имуществом, а также по его доставке либо хранению, которые заранее объединились для совершения одного или нескольких преступлений. При наличии к тому оснований они несут ответственность согласно части 4 статьи 34 УК РФ как организаторы, подстрекатели либо пособники присвоения. Организаторы и руководители несут ответственность за все совершенные организованной группой преступления, если они охватывались их умыслом. Другие члены организованной группы привлекаются к ответственности за преступления, в подготовке или совершении которых они участвовали (статья 35 УК РФ).

Исходя из части 2 статьи 33 УК РФ лицо, организовавшее совершение мошенничества, присвоения или растраты с участием лиц, которые не подлежат уголовной ответственности в силу возраста, невменяемости или других предусмотренных Уголовным кодексом Российской Федерации обстоятельств, либо склонившее таких лиц к совершению данных преступлений, признается исполнителем содеянного.

Квалифицированные виды мошенничества, предусмотренные ч. 3 ст. 159 УК, - это использование своего служебного положения, а также крупный размер.

Под лицами, использующими свое служебное положение при совершении мошенничества, присвоения или растраты (часть 3 статьи 159, часть 3 статьи 160 УК РФ), следует понимать должностных лиц, обладающих признаками, предусмотренными примечанием 1 к статье 285 УК РФ, государственных или муниципальных служащих, не являющихся должностными лицами, а также иных лиц, отвечающих требованиям, предусмотренным примечанием 1 к статье 201 УК РФ (например, лицо, которое использует для совершения хищения чужого имущества свои служебные полномочия, включающие организационно-распорядительные или административно-хозяйственные обязанности в коммерческой организации).

Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. N 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» действия организаторов, подстрекателей и пособников мошенничества заведомо для них совершенных лицом с использованием своего служебного положения, квалифицируются по соответствующей части статьи 33 УК РФ и по части 3 статьи 159 или соответственно по части 3 статьи 160 УК РФ.

Также Пленум Верховного Суда РФ указал, что определяя стоимость имущества, похищенного в результате мошенничества, следует исходить из его фактической стоимости на момент совершения преступления. При отсутствии сведений о цене похищенного имущества его стоимость может быть установлена на основании заключения экспертов.

При установлении размера, в котором лицом совершено мошенничество, судам надлежит иметь в виду, что хищение имущества с одновременной заменой его менее ценным квалифицируется как хищение в размере стоимости изъятого имущества.

Мошенничество, совершенное с причинением значительного ущерба гражданину, могут быть квалифицированы как оконченные преступления только в случае реального причинения значительного имущественного ущерба, который в соответствии с примечанием 2 к статье 158 УК РФ не может составлять менее двух тысяч пятисот рублей.

При решении вопроса о наличии в действиях лица квалифицирующего признака причинения гражданину значительного ущерба судам, наряду со стоимостью похищенного имущества, надлежит учитывать имущественное положение потерпевшего, в частности наличие у него источника доходов, их размер и периодичность поступления, наличие у потерпевшего иждивенцев, совокупный доход членов семьи, с которыми он ведет совместное хозяйство. Мнение потерпевшего о значительности или незначительности ущерба, причиненного ему в результате преступления, должно оцениваться судом в совокупности с материалами дела, подтверждающими стоимость похищенного имущества и имущественное положение потерпевшего[2].

В ч. 4 ст. 159 УК предусмотрено мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере.

Вопрос о наличии в действиях виновных квалифицирующего признака совершения мошенничеств в крупном или особо крупном размере должен решаться в соответствии с примечанием 4 к статье 158 УК РФ. Как хищение в крупном размере должно квалифицироваться совершение нескольких хищений чужого имущества, общая стоимость которого превышает двести пятьдесят тысяч рублей, а в особо крупном размере - один миллион рублей, если эти хищения совершены одним способом и при обстоятельствах, свидетельствующих об умысле совершить хищение в крупном или особо крупном размере.

Разрешая вопрос о квалификации действий лиц, совершивших мошенничество, присвоение или растрату в составе группы лиц по предварительному сговору либо организованной группы по признаку «причинение значительного ущерба гражданину» либо по признаку «в крупном размере» или «в особо крупном размере», следует исходить из общей стоимости имущества, похищенного всеми участниками преступной группы[3].

Исходя из сложности реализации умысла на хищение недвижимого имущества путем мошенничества, данное преступление совершается, как правило группой лиц по предварительному сговору или организованной группой, а размер хищения в этом случае бывает крупный или особо крупный, мошенничество недвижимого имущества квалифицируется по ч.3 и ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Рассмотрим вопросы квалификации мошенничества недвижимого имущества в конкретных практических ситуациях.

Возможно хищение чужой недвижимости через кредит под залог чужой квартиры.

Например, получение кредита в банке под залог чужой недвижимости. Под это дело даже создаются агентства недвижимости - с лицензиями, офисами и т.д. С хозяином заключают договор аренды его недвижимости. Под тем или иным предлогом получают доступ к их персональным данным. Используя подделанные документы, закладывают арендованную недвижимость в банках часто через «своих» людей и берут кредиты.

В данном случае действует организованная группа, а ущерб причиняется в крупном и особо крупном размере. Квалификация в данном случае будет по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Мошенничество через жилищно-строительный кооператив совершается следующим образом. Некая фирма, называемая жилищно-строительным кооперативом, предлагает гражданам приобрести недвижимость на весьма привлекательных условиях. Мошенники могут предложить сначала внести 50% от стоимости квартиры. На оставшуюся половину стоимости кооператив предоставляет кредит (заем). Условия: кредит на 10 лет под 5-15% годовых, при этом сведения о доходах клиента не проверяются, никаких справок предоставлять не надо, за услуги фирме - 3% стоимости. Кооператив обязался найти требуемое жилье, выкупить его за счет взноса и за счет займа - другие 50% от стоимости предполагаемого жилья. Ну плюс еще небольшой процент от стоимости квартиры в счет оплаты услуг. Мошенники говорят, что желаемое вами жилье будет найдено и выкуплено за счет взноса и займа. Потерпевший вносит деньги, получает взамен квитанции к приходному ордеру. Причем, как правило, кассовых аппаратов, бухгалтеров и прочих ненужных формальностей в кооперативе не наблюдается. Мошенники могут предложить подписать договоры, как правило, фиктивные, на несуществующие строящиеся квартиры или квартиры на вторичном рынке.

Что будет дальше? Если действуют банальные мошенники, то никто и не будет предоставлять займы. Если же имеет место с пирамида, то несколько первых пайщиков смогут купить квартиры за счет паевых взносов следующих членов кооператива. Избежать неприятностей, связанных с ликвидацией кооператива, им вряд ли удастся, т.к. в этом случае право собственности на квартиру оформляется на кооператив[4].

Здесь имеет место также действие организованной группы, и квалификация в этом случае производится по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Коммандитное товарищество. Хороший вариант лишиться денег и не получить квартиру - вступить в коммандитное товарищество. Причем этим, как показывает практика, занимались и занимаются довольно большое количество граждан. Вступившие в коммандитные товарищества ни в коем случае не стали участниками долевого строительства, а коммандистами, т.е. лицами, кредитующими предпринимательскую деятельность хозяйственного товарищества в целом, а не конкретный инвестиционный проект.

Перед тем как подписываться на какие-либо проекты, всегда следует проверять исходно-разрешительную, проектно-конструкторскую документацию, наличие инвестиционного контракта, договора на аренду земли, наличие учетной регистрации инвестиционного контракта, а также разрешения на застройку.

Как только набирается достаточно денежных средств инвесторов, застройщик заморозит строительство якобы по причине нехватки средств. Средства инвесторов выводятся как правило в оффшорные зоны через подставные фирмы, а организаторы проекта скрываются.

Данная схема неофициально носит название «Подольской» от имени подмосковного города Подольска, где она впервые стала предметом громкого скандала с демонстрациями, пикетированием и голодовками.

Здесь имеет место также причинение ущерба в особо крупном размере и действие организованной группы. В этом случае квалификация осуществляется по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Еще один интересный вариант жилищного мошенничества: покупка квартиры «в кредит». Практически на всех столбах висят объявления с предложениями купить квартиру в кредит, с рассроченными выплатами. «Клиент» обращается в эту компанию. Ему находят квартиру и предлагают первоначально выплатить половину цены. Однако вместо оформления договора купли-продажи ему требуется оформить договор о ссуде в подставном банке и внести оговоренную половину суммы как возврат части как бы полученной им ссуды. Кроме того, в течение определенного срока он должен выплатить оставшуюся сумму и проценты за пользование. В итоге вместо получения кредита гражданин становится должником, а владельцем квартиры становится компания, которая предлагает ему заключить договор аренды «с правом выкупа». Он, таким образом, остается без прав на квартиру, но с обязанностями: перед компанией в качестве арендатора и перед банком в качестве должника.

В данном случае по объективной стороне имеет чистый обман. В данном случае имеет место также действие организованной группы, что является квалифицирующим признаком по ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Еще один вариант мошенничества - бесплатное кредитование. Продавец берет аванс, «прокручивает» его, незаконно удерживает, но отдает - минимум через два-три месяца, а то и через 2 – 3 года. Бывает, что «прокручиванием авансов» занимаются целые агентства. После окончания срока договора с клиентом деньги будут возвращены под сознательно сфабрикованные форс-мажорные обстоятельства.

В Ростове-на-Дону такая схема была реализована в течение 2003-2006 г.г. через Хозяйственное Управление ГУВД Ростовской области!!! До сих пор никто не привлечен к ответственности.

Часты в практике мошеннические схемы через ипотечные махинации. Сплошь и рядом ведутся разговоры о том, что ипотека становится доступнее и доступнее. Так и поверить можно! Этим и пользуются мошенники, предлагая услуги по ипотеке под небывало низкие проценты: 6-7% для приобретения квартиры в новостройке и 8-9 % - для вторичного рынка (нормальная ставка для рублей - 12-13%). Есть один нюанс, который очень хорошо отрабатывает: «клиента», как правило, заставляют весьма тщательно готовить и собирать документы. Психологически это очень успокаивает недоверчивого человека - мол, серьезная фирма, кредит точно дадут!

Надо только внести аванс в 20% от стоимости квартиры. Договор оформляется «на оказание юридических услуг», по которому обязуется принять и проверить бумаги клиента, определить, сможет ли он получить заем, подготовить для этого нужные документы, проверить юридическую чистоту квартиры. Клиент находит подходящую ему квартиру, его просят внести 20-30% от продажной стоимости жилья непосредственно в фирму, которая обещает выдать кредит, а она уже сама перечислит их продавцу. Вот, собственно, и все. Таким образом в данном случае имеет место чистый обман, совершенный организованной группой. Квалификация в данном случае должна осуществляться по ч. 4 ст. 159 УК РФ. В той или иной форме такая схема встречается даже в крупных агентствах недвижимости.

Еще одна схема часто используется при приобретении загородных домов и садовых домиков. Чтобы упростить процедуру оформления загородного дома или домика, «клиента» уговаривают не указывать в договоре купли-продажи само строение, которое есть на участке. В этом случае по договору оформляется отчуждение только участка.

Упростив процедуру оформления, покупатель загородного дома (дачи) может столкнуться с ситуацией, когда бывший владелец предъявит свои законные права на неотчужденный им ранее объект недвижимости - строения, в доказательство предъявляя свидетельские показания и документы о строительстве дома своими силами и за счет его средств[5].

В данном случае имеет место также обман, совершенный организованной группой в крупном или особо крупном размере. (ч. 4 ст. 159 УК РФ)

Также возможны мошеннические схемы с авансми. Схема этого вида мошенничества довольно проста, но эффективна. «Клиент» выдает «продавцу» недорогой квартиры аванс, а последний благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток доверчивых покупателей. В данном случае может действовать и один человек, причиняя относительно небольшой ущерб потерпевшим. Каждый случай получения аванса должен квалифицироваться как отдельный эпизод. Как правило, в данном случае имеет место квалификация по 1 или 2 части статьи 159 УК РФ.

Также в сфере недвижимости может иметь место такой вид мошенничества как инсценировка.

На несколько дней или даже часов снимается шикарный офис. Чтобы избежать «банковских проволочек», расчеты организуются вне банка, жертву чаще всего приглашают в офис. Если собираются обмануть продавца, то в ход идут фальшивые деньги. При помощи ловкости рук часто производят подмену настоящих документов фальшивыми. Завладев подлинными документами, мошенники многократно продают чужую недвижимость минуя настоящих владельцев.

Если обработке подлежит покупатель, то используется фальшивый детектор подлинности валют или купюр. Деньги покупателя-жертвы через него пропускают, детектор начинает всячески сигнализировать, что деньги фальшивые. Пылающие праведным гневом продавцы вызывают «милицию» или службу безопасности, которые изымают вещественное доказательство, т.е. настоящие деньги жертвы.

В данном случае имеет место мошенничество совершенное организованной группой (ч. 4 ст. 159 УК РФ).

Новостройки так и просятся на то, чтобы их использовали в качестве предмета мошенничества, а мошенники очень любят проворачивать сделки на рынке новостроек. Например, мошенники, действующие якобы прямо от строительной компании, предлагают внести деньги за жилье еще до того, как дом принят госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплуатационных организациях. Так, мол, дешевле и проще.

У мошенников есть возможность продать одну и ту же квартиру нескольким лицам. В «документах» и «договорах» квартиры предлагаются не по нормальным, почтовым адресам, а по строительным адресам. Например: Н-ый переулок, 29, строительное пятно СМ-7, корпус 4, секция 2, этаж 17, первая дверь направо. Это прекрасная возможность для мошенников и их «клиентов». Самая невинная забава: практически бесплатный, беспроцентный кредит у населения, «прокрутка» полученных с клиентов денег с дальнейшим их возвратом. Чуть менее безобидная «шутка» - представление других, менее дорогих и ликвидных квартир - на первом или последнем, в угловых секциях и т.д.

В данном случае имеет место действие организованной группы (ч. 4 ст. 159 УК РФ).

Возможно мошенничество с недвижимостью путем обмана в части адреса объекта недвижимости. На эту удочку мошенников, как правило, попадаются иногородние граждане. Приезжий человек может плохо представлять местоположение выбранной жилплощади по районам того населенного пункта, где они хотят жить. Доверчивого клиента, особенно иногороднего, приводят смотреть роскошную квартиру в центре города, а документы купли-продажи оформляют на однокомнатную «хрущевку» в каком-нибудь отдаленном районе города.

Для этих целей очень подходят большие города. В некоторых случаях мошенники могут пойти на то, чтобы перевесить необходимые таблички на дома или квартиры, особенно там, где есть несколько корпусов или строений. Скажем, если указать в документах, например, строение 1, а не строение 2, то это будет совершенно другой дом. Или вообще не дом, а полуразвалившаяся пристройка, предназначенная на снос. Таким образом, мошенники очень часто пользуются невнимательностью доверчивых клиентов.

Хотя чаще всего махинации с адресами проворачивают при сделках с загородной недвижимостью. Например, «клиенту» предлагается отличный трехэтажный коттедж. Особое внимание просят обратить на то, что документы на коттедж в полном порядке, у него есть собственный адрес. Адрес на месте, и он правильный. Однако при оформлении в документах указывают адрес другого дома. Это может быть вообще не дом, а подсобное строение. Коттедж может быть продан другому покупателю. Мошенники исчезают с деньгами, предоставляя «клиентам» разбираться самим.

Сделки с такими квартирами проводятся по подложным документам либо с мнимым урегулированием имущественных прав, когда арест или запрещения «снимаются» через суд[6].

В таких случаях также действует организованная группа (ч. 4 ст. 159 УК РФ).

Также имеют место аферы наследственным недвижимым имуществом. Как правило такие аферы проводятся с объектами, которыми пользуются неблагополучные личности, например злоупотребляющие спиртными напитками. В этом случае, когда открывается наследство, мошенники отслеживают его судьбу. По истечении срока принятия наследства, если никто не вступил в наследство, они начинают действовать. Сначала берется выписка из ЕГРП. Если из неё следует, что объект до сих пор числится по реестру за умершим, то они начинают действовать. В ход идут подложные документы: свидетельство о браке, свидетельство о рождении и т.д. Далее следует обращение в суд с этими документами с иском о признании факта признания наследства и признания права собственности на дом или квартиру. При этом используются ложные свидетельские показания. После вынесения решения суда происходит регистрация права собственности на квартиру или дом на мнимого наследника. После чего сразу происходит продажа этого объекта недвижимости подставному лицу, которое силой или через суд выкидывает на улицу фактических владельцев, не оформивших свои права на наследство. В этом случае потерпевшие вряд ли что-то могут предпринять, т.к. здесь нужны услуги квалифицированного юриста, на которого нет денег.

А мошенники тем временем приводят квартиру или дом в порядок и уже продают его обычному покупателю. Если и возникают после этого какие-либо проблемы, то они ложатся на плечи добросовестного приобретателя.

В данном случае также действует организованная группа (ч. 4 ст. 159 УК РФ).

Также возможно использование мошенниками подложных документов и доверенностей для других схем. Вот что из них можно выжать при желании провернуть мошенническую операцию.

Вариант 1. Собственник недвижимости действительно ставит свою подпись под доверенностью, но впоследствии, когда идет регистрация сделки, ее отменяет, умирает - естественной или насильственной смертью или в судебном порядке признается умершим.

Вариант 2. Вступив в преступный сговор, продавец недвижимости и мошенник-маклер оформляют у нотариуса генеральную доверенность на право распоряжения своей квартирой. При этом все подписи ставятся левой рукой или правой - для левшей, т.е. с изменением почерка. Это даст возможность в дальнейшем утверждать, что доверенности в действительности никому не выдавались. Впоследствии судебно-почерковедческая экспертиза признает, что подпись выполнена другим лицом. Квартира продается незадачливому покупателю. Он вселяется в нее, а через некоторое время появляется бывший собственник данной квартиры, утверждающий, что он доверенностей не подписывал, квартиру не продавал, а был в длительной командировке. После судебного разбирательства жертва остается без квартиры и без денег. Продавец может искать нового покупателя.

Вариант 3. Доверенность просто подделывается. Это не так сложно, с учетом того, что за деньги можно купить все необходимое - нотариальный бланк, печать нотариуса, образцы подписей нотариусов, голографическую наклейку и специальные чернила. Мошенники могут заинтересовать в совершении подделки работника нотариальной конторы, который заносит запись о выданной доверенности в соответствующий реестр. Особо он ничем не рискует, ибо неглубокую проверку на подлинность такая подделка пройдет.

Известно, что мошенники, тем более «работающие» на рынке недвижимости, - люди весьма образованные, даже начитанные, сведущие в различных науках. В том числе и истории. А история мошенничества рассказывает, как в начале позапрошлого века один московский мошенник успешно продал своему английскому «клиенту»... дом московского градоначальника. Как выяснилось впоследствии, мошенники организовали для этой аферы целую нотариальную контору.

Лавры дореволюционных предшественников не дают покоя их современникам. И сейчас, как и сто лет назад, успешно проворачивают схемы с применением лженотариусов. Правда, тут возможны варианты:

· необходимые документы фабрикуются в стенах нотариальной конторы сотрудниками нотариальной конторы. Они же вносят в реестр необходимую запись;

· мошенники пользуются также фальшивыми печатями нотариусов;

· открывают фальшивую нотариальную контору[7].

Далее мошенники заявляют «клиенту», что сделка прошла регистрацию, и получают с него оговоренную сумму. Продавцу организуют подлинную регистрацию, но его деньги забирают с ответственного хранения в банке по подложным документам.

В итоге оформленные сделки юридической силы не имеют, деньги потеряны, а доказать практически ничего невозможно.

Как видно действует хорошо организованная преступная группа. (ч. 4 ст. 159 УК РФ).

Известно, что по смыслу Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[8] нотариального оформления сделок с недвижимостью (за исключением договоров ренты, залога, ипотеки и ряда других) в принципе не требуется.

Поэтому в 2000 - 2002 годы количество мошенничеств с применением фальшивых нотариусов сократилось. На самом же деле эти мошенничества плавно трансформировались в комбинации с государственной регистрацией.

Эта операция производится следующим образом: «клиент»-покупатель, полностью и безоглядно доверившись мошенникам, дает им доверенность на право регистрации сделки или участвует в регистрации, совершенно не вникая в суть происходящих действий. Довольно часто это происходит после прохождения подлинного или хорошо знакомого жертве нотариуса. После окончания «процедуры» мошенники вручают жертве поддельное документы, внешне очень похожие на настоящие, и получают с обманутого покупателя деньги. При этом одновременно организуется «многократная» продажа объекта другим покупателям.

С продавцом операция проводится несколько иная. Продавца обманывают иначе. Покупатель настоящий или фальшивый покупатель, вступивший в преступный сговор с мошенниками, сдает в присутствии продавца деньги на ответственное хранение в банк. Регистрация проводится надлежащим образом, объект уже находится в собственности покупателя, а деньги продавца мошенники снимают без его участия. Как правило, тут подключают искусство карманных краж и подделки документов: завладевают паспортом и переклеивают фотографию. Впрочем, нельзя исключать и преступный сговор с работниками банка и Федеральной регистрационной службы. Продавец приходит получать свои кровные, кассир или клерк сообщают ему, что деньги уже сняты[9].

Нельзя исключать и совсем уже грубые варианты:

· предъявление в банк для снятия денег с ответственного хранения фальшивых регистрационных документов. Как правило, по типовому договору с клиентом банк не обязан проверять их подлинность;

· в случае расчетов вне банка могут не отдать деньги вообще. Как правило, тут же находятся очевидцы, готовые при необходимости «подтвердить» факт их передачи;

· при передаче денег с рук на руки может быть передана сумма, указанная в договоре, например, раз в десять ниже рыночной.

Есть боле сложные схемы обмана, которые осуществляются с привлечением высококвалифицированных юристов.

Суть этой схемы мошенничества на рынке недвижимости основывается на том, что достаточно большое количество сделок на этом рынке производится с нарушениями. Это позволяет профессиональным мошенникам добиваться признания сделок недействительными и обогащаться за счет легковерных сограждан.

Статья 166 ГК РФ делит недействительные сделки на две группы:

· ничтожные. Основания для при знания сделок таковыми применительно к недвижимости содержатся в статьях 165, 168-172, ГК РФ;

· оспоримые (ст. 173, 175-179 ГК РФ).

Ничтожной является сделка, недействительная с самого начала в силу своей противозаконной природы, независимо от решения суда, и иск подается о применении последствий ничтожности.

Оспоримой же является сделка, признанная недействительной соответствующим судебным решением, и исковое заявление подается прежде всего с целью ее оспаривания, а также применения последствий недействительности сделки.

Суд может объявить ничтожной сделку по требованию любого заинтересованного физического и юридического лица, государственного или муниципального органа, а также по собственной инициативе, а в отношении оспоримых сделок право подачи искового заявления принадлежит только строго оговариваемым в законе категориям должностных и заинтересованных лиц.

Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

До февраля 1998 года все сделки по отчуждению недвижимого имущества подлежали обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. С вступлением в силу Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязательное нотариальное оформление подобных сделок было отменено, за исключением случаев, прямо указанных в законе.

Единственным доказательством собственности субъекта на недвижимое имущество стала государственная регистрация права и сделки, которую в соответствии с законом осуществляют учреждения юстиции.

Согласно статье 165 ГК РФ, несоблюдение нотариальной формы сделки или требования закона о ее государственной регистрации влечет ничтожность. Однако в частях 2 и 3 указанной статьи законодательство предусмотрело возможность избежать недействительности незарегистрированных сделок.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая, получив исполнение, уклоняется от государственной регистрации либо нотариального удостоверения, то подобная сделка может быть зарегистрирована принудительно по решению суда либо признана судом действительной по иску стороны, исполнившей сделку, и в этом случае последующей регистрации не требуется.

Этим активно пользуются профессиональные мошенники.

Они предлагают продавцам вместо договора купли-продажи заключить договор дарения, т.е. договор безвозмездный. Аргументы тут могут приводиться разные - от избежания взаимоотношений с налоговой инспекцией до конфликтных отношений в семье.

На самом же деле все просто. Вся суть в том, чтобы заключить договор дарения в надлежащей форме и отказаться выплачивать «дарителю», который на деле является продавцом, какое-либо удовлетворение - деньги, иное имущество или другое жилье в случае обмена.

Обманутый «даритель» отказывается в этом случае от государственной регистрации сделки, а «одариваемый» («покупатель») добивается судебного решения.

Мошенники также используют тот факт, что в договоре купли-продажи обычно указывается сумма меньшая, чем реально передаваемая: после подписания такого договора мошенник-покупатель предлагает продавцу стоимость по БТИ. При этом разница между реальной и балансовой стоимостью не возвращается, а сделка купли-продажи, формально покупателем исполненная, принудительно регистрируется.

Верный признак: если покупатель предлагает оформить договор дарения вместо купли-продажи или просит подтверждение получения суммы, равной стоимости жилья по БТИ по договору до проведения окончательных расчетов, то скорее здесь действуют мошенники. Стоит либо потребовать полного расчета до подписания договора дарения, либо вообще отказаться от этой схемы.

Конечно, в случае подачи покупателем искового заявления о принудительной регистрации договора у обманутого продавца есть возможность выдвинуть встречный иск о признании дарения ничтожным на основании статьи 170 ГК РФ как притворной сделки. Можно также отказаться от исполнения договора дарения или отменить его (ст. 577, 578 ГК РФ)[10].

Однако тут есть очень неприятный момент. Если суд установит, что при подписании дарения у обеих сторон был умысел с целью прикрыть договор купли-продажи и как следствие, например, избежать уплаты налогов и пр., то суд может применить последствия недействительности сделки, совершенной с целью, противной правопорядку и нравственности (ст. 169 ГК РФ), которые несут конфискационный характер, и взыскать в доход РФ все полученное (причитающееся) по сделке.

По этой схеме также действует организованная группа (ч.4 ст. 159 УК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод, что на рынке недвижимости возможно реализовать целый ряд эффективных схем мошенничества. При этом данные преступления попадают под квалификацию по ч. 3 или ч. 4 ст. 159 УК РФ. Основной состав здесь вообще неприменим. Учитывая массовость таких преступлений, можно сделать вывод об их большой общественной опасности.

Как видно из изложенного квалифицирующие признаки мошенничества с недвижимостью относятся к объективной стороне и заключаются в способе совершения преступления как правило организованной группой или преступным сообществом, а также в размере наступивших последствий. Как отмечалось выше, в данном случае не требуется введение дополнительных квалифицирующих признаков, т.к. критерия размера ущерба для квалиф… Продолжение »